从评估角度分析购买法拍房的注意事项（二）——实物篇

购买法拍房，除了关注标的房屋的权益状况，实物状况也是需要竞买人特别关注的。法拍房的实物状况与正常购买房屋最大的一个区别的就是，购房人能否顺利入住房屋。无法入住的情况大致有以下几个原因：

法拍房可能由被执行人、债权人、案外人等占用。根据相关法律规定，法拍房交房的条件是自拍卖成交或抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移。

虽然执行法院在拍卖房屋时，原则上应当先清空后再拍卖。但我们实际评估时遇到的部分情况是被执行房屋均有人居住。拍卖成交后由法院通知居住人在一定期限内搬离并移交房屋，如被执行人或第三人拒不移交的，法院可以强制执行。这期间就容易出现腾退困难，无法顺利取得房屋使用权的情况。

对于很多人都了解的唯一住房问题，目前法院的做法是在拍卖款中预留一定金额的房屋租金保证被执行房屋居住人在一定期限内能够有房居住。

大部分法拍房已经取得《国有土地使用证》、《房屋所有权证》或《不动产权证书》。人民法院书面明确或知悉为违法占地、违法建设、超过批准期限的临时建筑等违法房地产的，不会列入拍卖房产范围。通俗地说，就是产权证中未登记的房屋，均不纳入评估范围。比较常见的无法入住房屋问题就是虽然被执行人腾退了房屋，但却对房屋的室内装修、结构进行了破坏。导致竞拍人拍的是含室内装修的房屋，结果收房时，装修已经严重破损，无法入住。发生这种情况可以向法院申请由相关人员对损失进行赔偿。但这种情况难免会给竞拍人带来很大困扰和经济损失。

当然，如果法拍房是开发商的未出售房源或者已经腾空的房屋，则在移交房屋时就少了很多不必要的麻烦。

我们日常评估被执行房屋，绝大部分都是民事诉讼案件，被执行人无法偿还债务，因此对抵押物房产进行评估拍卖。但如果是涉及刑事案件的房屋，可能要等到刑事案件处理结束，才能办理过户交房，期间也可能出现被法院回收房屋的情况。法院公告通常不会写明房屋涉及案件情况，因此法拍房的前期调查工作就十分重要。