近几年受经济增速放缓等多重因素影响下，我国各行业不良资产规模增长势头不减。尤其是2024年以来，随着房地产市场的降温和房价的下跌，法拍房的数量增长惊人。
法拍房低于市场平均水平10%-30%的价格吸引了不少潜在购房者及投资人关注。相较其可能存在的风险，省下的真金白银更具有诱惑力。
作为入围最高人民法院的司法鉴定机构，在多年的司法鉴定评估业务中积累了丰富经验。日常也时常有人来询问所评估房屋情况，尤其是这半年来，法拍房的数量大幅增加。我常被问到：买法拍房有没有风险？这个房子价格很划算，我能不能买？
本文从评估角度，结合多年的司法鉴定评估经验，分析购买法拍房需要关注哪些风险点。影响房屋价值的主要因素分为区位因素、实物因素和权益因素。区位因素客观存在，这里我们主要就权益因素和实物因素进行分析。
(一) 购买资格情况
在竞买法拍房前首先应当明确标的房屋的限购政策，确认自己是否具备购买资格。北京市目前在住宅、商办、工业用房上均有一定的限购政策要求。尤其是工业用房，后续拟从事经营项目需要符合北京市工业项目准入要求，具体情况应到房屋所在地相关部门进行核实确认，避免拍卖后无法过户的情况出现。住宅、商办限购政策如下：
这里需要格外提醒：住宅房地产存在户口迁入迁出问题，通常需由竞买人自行询问当地公安机关户籍管理部门了解标的房屋的户籍情况。
(一) 房屋产权情况
大部分法拍房已经取得《国有土地使用证》、《房屋所有权证》或《不动产权证书》。人民法院书面明确或知悉为违法占地、违法建设、超过批准期限的临时建筑等违法房地产的，不会列入拍卖房产范围。通俗地说，就是产权证中未登记的房屋，均不纳入评估范围。
但实际仍有在建工程房地产、预售商品房、补充完善相关手续后可以办理登记的房地产执行拍卖，经人民法院同意，可以按照已登记房地产进行拍卖。
此类拍卖房屋的评估价格通常为扣除补充完善相关手续、办理登记需要发生的相关费用后的余额。拍卖标的依法不予办理登记的，评估结果中会充分考虑无法办理登记对评估结果的影响，并在评估报告中进行相应说明。
竞买未进行权属登记房地产，后续的补办手续难易程度不一，有些项目由于债务人过多或不符合规划等情况后续登记手续可能非常繁杂。
因此这里建议：对于未取得产权证的法拍房，竞买前需通过拍卖公告信息及相关人员核实明确无法取得产权证原因，是否需买受人承担后续成本、后续登记手续完善难易程度、拍卖后违建拆除工作规定及成本负担等情况。对于无法办理登记的房屋，虽然拍卖后可占有及使用房屋、获取相关收益，但再次转让和使用过程中工商证照办理等情况将会受到诸多限制。因此需充分了解拍卖标的背后的故事，谨慎竞买。
(二) 房屋租赁情况
一般来说，如果房屋存在租赁他项权利，且是在抵押权之前，则该租赁权是需要拍卖人重点关注的。
如司法认定已存在租赁是有效租约，即租赁权可以对抗申请执行人（带租拍卖），则买受人需要注意竞买后在租赁期内买受人将无法立即使用拍卖房屋，仅能获取租金收益。估价机构会充分考虑已有租约对房地产价值的影响，但买受人也应知晓租约期内无法使用拍卖房屋。更有甚者，若原租约租金已提前趸收，在未来的租约期内买受人将无法获取租赁收益。如租户与产权人之间存在其他债务关系或者纠纷，则会让房屋权益更为复杂。
因此这里建议：对于存在租约的法拍房，竞买前应充分了解已有租约的租期、租金水平、租金支付方式、租户与产权人关系等信息，也可以聘请专业机构提供支持，以便更好地进行投资。
(三) 房屋交易税费负担方式
拍卖房屋前还应了解拍卖成交后交易税费负担方式。
法拍房交易税费通常按照相关法律、行政法规规定由承担主体负担，俗称各付各税。但人民法院书面明确标的房屋交易税费负担方式的，根据人民法院书面意见进行交易税费的缴纳。由买受人支付税费的情况并不少见，因此需要认真阅读拍卖公告中关于交易税费支付方式的规定。有些税费因在办理不动产转移登记时要求必须完税，存在买受人需要垫付应当由被执行人承担税费的可能。需要竞买人及时与相关人员沟通拍卖款项的预留事宜。
在北京市实际的房屋交易过程中，住宅房地产通常由买受人负担全部税费。比如卖房人需缴纳的增值税、经济适用房首次上市再转让时需缴纳的土地出让金。而由于法拍房的交易一般执行各付各税，因此购买法拍房亦存在节约一定购房税费的可能。
(四) 房屋欠缴税金及相关费用
购买法拍房还应当关注标的房屋是否存在欠缴税金及相关费用，包括税收、物业费、供暖费、水电费、燃气费等及其滞纳金。
一般来说，人民法院查明标的房屋有欠缴税金及相关费用，会书面明确欠缴税金及相关费用的缴费义务人。但是，如未查明标的可能存在的水、电、热力、燃气、物业管理费、车位管理费等欠费情况，通常会在拍卖公告中说明由买受人承担欠费的缴纳。
我们在日常评估中，曾遇到商办类物业，由于物业管理费标准较高，标的房屋欠缴物业费多达百万余元，少则数万元。还有在建工程因超规需补缴出让金、划拨土地需缴纳出让金等情况，此类欠缴均数额较大，竞买人需提前估算购房成本，以免影响投资决策。
因此这里建议：竞买法拍房前需充分了解标的房屋税费欠缴情况，对于无法明确金额的欠缴税费宜到物业管理公司或有关部门了解欠费情况，必要时可聘请专业机构进行估算，综合考虑标的房屋竞拍价格及后续需负担成本再进行竞买。