首佳投后管理：浅析股权项目的趋势及工作难点

难点一：

监管流程的沟通和交底。投后驻场人员进场时，在有条件的情况下，应在委托人的配合下对参与各方进行从合约到流程的完整交底。一般来说，投资项目开发过程中开发商内部人员分工各不相同，且有自己特定的开发流程和流程负责人，为保证投后监管工作有效落地，在有条件的情况下，投后驻场需要从头到尾完整交底，熟悉整个投资项目的流程及各事项的负责人，减少后期开发沟通成本。

难点二：

抵押物安全性管理。虽然不少信托机构开始与地产企业开展股权合作，很多情况下会作出部分债务性质的安排。此时会存在以委托人为抵押权人的抵押物，抵押物的安全性也成为投后管理的一大重点。为了保证抵押物品的安全性，投后驻场需要定期的前往房地产信息交易中心，进行产权调查，以杜绝风险，保障委托人利益。

难点三：

工程管理。在投资项目开发管理中，开发商的关注点面面俱到，而委托人可能更关注财务、成本、销售回款等。对于工程，委托人关注较少。但近年来越来越多的投资机构意识到工程管理的重要性，因为工程施工管理决定着整个项目的进度、成本、安全和质量。一个对工期和成本有要求的项目，紧抓工程管理有着重要的意义。以往的债权类项目，工程管理交由开发商管控，投后管理人员仅负责从旁监督即可。但是股权类项目，尤其是存在代建单位的项目，投后监管的重心也需要挪到对工程施工的监管上面来。

难点四：

成本管理。在投资项目开发管理中，成本管理也是投资机构和开发商共同关注的管控难点。成本管理需要关注三个难点：对赌协议、重要招标、动态监控。签署对赌协议，是控制项目成本的有效手段。投资端的对赌主要是针对五证取得时间、可售面积、去化率、销售价格、开发建设总成本等进行对赌，开发商触发对赌（或违约）条件后可按合同约定进行处罚甚至是回购项目公司股权，而开发商是否触发对赌条件则主要通过投后监管进行确认。重要招标则是对项目的重要工程的招标流程合规合理性的监督，包括总承包工程、公区精装工程、园林工程、水电工程等，通过在合规的招标流程中比选合格供应商来控制成本。最后，还需要关注动态成本监控，对整个项目开发过程进行监控，确保目标成本、动态成本、结算成本三本合一。

难点五：

未售物业货值评估方法的确定。从项目进场、监管过程中一直到项目退场，会伴随着一些未售物业（或抵押物）的货值评估。这部分物业大多是滞销物业，包括底商和车位，销售速度滞后。在评估上，价格不可能参考历史售价，但如何评估这部分物业，需要投后驻场在投资机构和开发商之间周旋，对物业价格达成一致，避免产生纠纷。