在“两山”理念深化实践与生态产品价值实现的背景下，小流域生态价值转化成为推动绿色发展与乡村振兴的重要纽带。生态清洁小流域建设从传统水土流失防治向“生态治理-价值转化-乡村振兴”协同推进转型，如何将水土保持生态优势转化为经济优势，成为当下重要的议题。  首佳顾问评估与咨询顾问事业部副总经理王莉花、副总估价师杨诺在《中国不动产估价与登记》2025/08/总第17期P27刊发文章《“两山”理念视角下的小流域生态价值转化评估实践》，通过实际案例分析，探讨了小流域生态产品的价值转化路径中的评估实践，为生态价值转化评估提供了具有参考性的实践经验。

近日，住房城乡建设部建筑杂志社组织专人对首佳顾问开展了多次深入调研，形成了一份客观详实的关于阳光智慧征拆模式的调研报告。建筑杂志社作为住房和城乡建设部直属权威媒体，创刊70余年来始终聚焦行业前沿，其发布的智库成果为全国住房城乡建设领域政策制定与实践创新提供重要参考。该报告以专题形式深度调研并推介首佳顾问的“阳光智慧征拆”模式，系统总结了该模式在破解征拆难题、推动城市更新中的创新实践与显著成效，高度认可其“三公为首、零势为佳”的核心理念及党建引领、专业推进、宣传贯穿、科技助力四大服务体系，认为该模式作为行业标杆，已获得全国多地政府与市场主体的广泛肯定。首佳顾问自2012年首创“阳光智慧征拆”模式以来，依托四大体系构建了全流程标准化征拆路径，通过“党建+征拆”三维驱动凝聚群众共识，以“三步确权法”“三化驱动”机制实现专业规范操作，借助“全媒体+全周期”宣传体系强化沟通透明，更以自主研发的“城更+”平台实现征拆全流程数字化管理，累计管控专项借款超500亿元，保障86个项目算账精准率100%、资金监管零差错，目前该模式已在全国百余个项目落地，90%以上实现零群访，群众满意度达95%，成为北京城市副中心“绿心”项目、南宁白沙半岛片区项目等标杆项目的成功基石。目前，这份专题调研报道已同步在今日头条、搜狐号、知乎号等多个媒体平台发布，并同步转抄送住房和城乡建设部内相关行政机关。此次专题推介不仅是对首佳顾问专业能力的高度肯定，更标志着“阳光智慧征拆”模式已成为可复制、可推广的行业范本。首佳顾问也将以此次报道为契机，持续深化该模式的创新与落地，依托“城更+”平台的技术优势与全流程服务经验，为更多城市更新项目提供专业支撑，助力构建更高效、透明、和谐的征拆生态，为推动城市治理现代化贡献“首佳方案”。

前言导读为持续关注国家房地产政策导向，深入理解广西区域市场动态及城中村改造实践探索，首佳顾问于7月18日参加了在南宁举办的 “焕新八桂·质领未来——2025年广西上半年房地产市场形势分析及城中村改造研讨会”。本次研讨会由广西房地产业协会指导，北京全联城市更新建设发展研究院、广西建筑科学研究设计院等权威机构联合主办。会议聚焦广西房地产市场运行情况与城中村改造核心议题，核心议程包括城市更新政策与实践、改造管理模式创新以及全国及广西房地产市场趋势分析等专业内容。研讨内容兼具政策深度解读与实践案例分享，提供了重要的行业观察窗口。首佳顾问团队参与此次研讨交流，旨在及时掌握行业前沿信息与专业观点。本次研讨所传递的市场洞察与实践经验，将有助于我们深化对区域市场的理解，为相关领域的专业服务提供更新的视角与思考。

前言导读2025年7月3日，首佳顾问携手清华EMBA部分校友于首佳顾问大会议室举办四九城PLUS第6期私董会，通过行业专家实战分享与跨界思维碰撞，深度解析农村集体建设用地活化、城市更新审批流程及住宅市场动态等前沿命题，构建专业资源对接与战略研判的高端交流平台。一、与会嘉宾阵容强大 行业智慧汇聚清华EMBA多名校友出席本次会议，覆盖金融、地产、产业运营等多元领域，携丰富实战经验与创新视角参与研讨。首佳顾问董事长高喜善率核心团队以专业积淀赋能交流。二、议程紧扣行业热点 多维洞察城市发展与会嘉宾首先参观了首佳顾问办公场景，在实地走访中直观感受企业办公环境与文化氛围。随后的自我介绍环节以轻松互动的形式展开，清华 EMBA 校友与首佳顾问专家团队彼此建立初步认知，为后续深度交流奠定信任基础。首佳顾问董事长高喜善在致辞中表达，私董会旨在构建 “资源对接与智慧碰撞的生态平台”，期待通过跨界交流破解行业实践难题。在实战案例与市场研判环节：徐莉娜从发展历程、业务矩阵、技术优势三方面，勾勒首佳顾问在城市服务领域的综合实力；石利琴以 “北京农村集体建设用地” 为样本，拆解产业导入与土地活化的实操路径；陈洁琼对比棚改、旧改等不同类型城市更新项目，详解审批流程中的政策要点与难点突破；王朝竟通过数据解读北京市住宅市场供需格局、价格走势及政策影响，揭示2025市场新动向。在战略展望与互动研讨中，首佳顾问董事长高喜善分享首佳顾问未来在城市更新、乡村振兴等领域的战略布局，各参会嘉宾围绕 “集体建设用地入市阻力”、“旧改项目收益率” 等实操问题展开讨论，形成多维度解决方案思路。三、活动闭环设计 促资源深度链接会后，各参会嘉宾合影留念，晚宴交流环节延续研讨热度，通过非正式场景下的自由对话，推动各界资源对接与潜在合作意向落地。本次活动以 “强阵容、深议题、重实效” 为特色，不仅为城市发展领域提供专业洞察，更通过私董会模式构建了跨界合作的生态网络。首佳顾问始终以专业赋能城市更新与乡村振兴实践，聚焦土地咨询、城市更新、市场研究等核心领域，以数据驱动决策、以案例沉淀经验，同时依托四九城PLUS私董会等平台整合跨界资源，致力于成为链接政策、市场与资本的专业桥梁，推动城市存量资产高效利用与乡村土地价值释放。

为深入贯彻习近平总书记关于住房城乡建设工作的重要指示批示精神，落实全国住房城乡建设工作会议重点任务，5月25日至28日，全国市长研修学院副院长陈勇率队赴广西围绕城中村改造、城市轨道交通、物业服务质量、国际交流合作等主题开展课题调研。首佳顾问咨询（北京）集团有限公司总裁姚文波入队参与调研，为广西城市更新发展提供专业智慧。深度调研，聚焦双城创新实践柳州：房票与专项贷款联动的 “首佳方案”5月26日，调研团队实地考察广西柳州市柳北区河北新村项目。首佳顾问总裁姚文波随团重点调研房票政策与政策性银行专项贷款的协同机制，与柳北区政府就 “专项贷款与房票监管联动” 展开深度交流，提出 “以存量房源动态监控管理，保证房票使用及转让长效稳定” 的专业建议。据调研披露，柳州市已获政策性银行约180 亿元城中村改造专项贷款，已经形成 “贷款投放 — 房票发行 — 安置兑付” 的全流程资金闭环。当日在柳州市城中村改造专题座谈会上，市住建局详细介绍国开行专项贷款重点支持 “土地整理 — 安置房建设 — 房票发行” 全链条。姚文波进一步提出，建议搭建“贷款资金 — 存量房源 — 房票流通”动态监控系统，引入首佳阳光智慧征拆模式，以信息化系统与专业咨询服务双轮驱动，提升资金使用效率与项目管理透明度。南宁：城中村改造实践与政策体系的深度研讨5月27日，调研团队转场广西南宁。在兴宁区鸡村项目现场，市住建局负责人介绍南宁市已获批的专项贷款中20亿元专项用于鸡村 “先建后拆” 安置区建设，同步配套资金池。在青秀区长堽村五组项目，项目负责人重点介绍 “政策性银行贷款+产业导入”的创新模式，即利用国开行专项贷款中设立产业扶持基金，重点安置区域的商业综合体及文旅项目建设，形成 “改造实施 — 产业培育 — 贷款偿还” 的可持续发展链条。当日座谈会上，首佳咨询顾问公司代表姚文波、赵捷针对市领导关注的阳光智慧征拆服务部分问题进行解答，并与市自然资源局就集体土地征拆政策的实践问题展开深入探讨。成果转化，首佳服务再升级此次调研不仅加深了首佳顾问对广西城中村改造实践的认知，更坚定了公司推行阳光智慧征拆模式的信心。本次调研有效提升首佳顾问阳光智慧征拆服务的市场声量，并快速激活公司业务发展引擎。首佳顾问广西团队迅速响应，通过专项研讨，围绕市场拓展、人才梯队建设和服务迭代创新制定专项部署计划，将 “公平、公正、公开” 服务理念深植项目全流程。展望前路，首佳顾问将继续深耕城市更新领域，以专业智慧赋能区域建设，朝着打造房地产咨询顾问行业民族标杆品牌的方向笃定前行！

前言导读5月29日，华本会员企业互访——走进首佳顾问暨华本企业家活动第1042期成功举办。首佳顾问董事长高喜善、华本投资董事长李文明、利合控股总裁秦刚、金峰资本董事长孙志勇、北京在明律所事务所主任杨在明、京都律所CEO褚长志、鸿屹丰彩董事长赖昌良、阳光100置业集团副总裁韩斌、新鼎资本董事总经理孙韶辉、仰城实业董事长张泽宇、亿达产业研究院院长王财、联信文旅副总经理孙小朋、首佳顾问副总裁高睆翀、首佳顾问咨询顾问部副总经理程晓阳、首佳顾问评估副总经理王莉花等20余位嘉宾应邀出席，本次活动由华本企业家俱乐部执行秘书长李祥军主持。致欢迎辞华本投资董事长、华本企业家俱乐部创始人 李文明李文明董事长首先对高喜善董事长及首佳团队的热情接待表达感谢，对华本企业家的到来表示欢迎，他分享了“资本向善”这个观点。他认为中国企业家在当下严峻挑战中展现出了强大的心理素质，其核心源于对国运上升的坚定信念与内心向善的价值根基。要穿越周期实现高质量发展，必须以“活下去”为底线，以“活得更好”为目标，要打造卓越团队和具有吸引力的卓越产品，产品换代、产业升级、企业提升是实现高质量发展的关键。每一位企业家都会有很多复杂的问题，也都有很多重大的机遇，李总认为“资本向善”是一个非常重要的信仰，资本越向善，越丰富，一定能够让企业家们的未来前途光明。主题分享主题分享一￨ 周期更迭·价值重构首佳顾问董事长 高喜善高喜善董事长首先感谢华本企业家们走进首佳顾问，希望借此机会也能够和大家建立起更紧密的链接，互通有无，优势互补，合作共赢。高总介绍到，首佳顾问是国家高新技术企业，其前身是创立于1992年的北京市房地产价格评估事务所，2000年完成脱钩改制。首佳顾问以房地产估价起步，经过二十多年的专业耕耘，现已发展成为中国杰出的不动产价值服务商。随后，高总以“周期更迭·价值重构”为主题，从估价顾问的视角分析了房产市场发展演化的逻辑，高总表示：在当前房地产市场调控进入新阶段的背景下，前一轮交易环节的利好政策已经充分释放，提高房地产的品质升级、加大供给侧结构性改革的力度才能从根本上修复市场预期，形成供需动态平衡的健康发展新格局！在未来相当长一段时间内，房地产业仍将继续作为支柱产业扮演内循环中拉动内需的关键角色。高总强调了首佳的核心理念是围绕客户的痛点难点，打造优势特色业务，为社会资本参与城市更新创造更多的机会，并提出了政策落实的重要性及行业发展的新趋势和转型方向。主题分享二￨城市更新中的问题及实施路径首佳顾问咨询顾问部副总经理 程晓阳程晓阳先生以“城市更新中的问题及实施路径”为主题进行了分享。核心内容概括为以下几点：1、实施城市更新已经成为中国高质量发展的战略选择。尤其在当前经济形势下，其在稳增长、扩内需方面的重要作用愈发凸显。2、政策与市场冲突、多元主体博弈等矛盾，本质上是城市发展从‘增量扩张’转向‘存量优化’过程中利益格局重构的挑战。要实现城市更新的可持续推进，需从机制创新、政策突破、工具升级等维度，构建‘利益平衡、政策适配、协同共治’的解决体系。3、城市更新并非简单的物理改造，而是通过 “精准算账、需求锚定、机制创新”，在存量空间中重构政府、企业、居民的利益共同体。将“经济可行性”“社会接受度”“政策适配性” 三者统一，才能实现从“项目落地” 到 “长效运营” 的跨越。4、城市更新的实施意义：①经济意义——城市更新项目的实施有望获得总投额50%以下的资金支持，减少企业负担。②样板意义——以参与更新为契机，打造片区的有机更新示范项目，形成企业“城市更新样板” 。③政企合作意义——以城市更新为契机，拓展产业链和区域影响力，为进一步拓展公司业务提供基础。互动分享互动分享环节中，与会企业家们积极参与，针对房地产行业的现状、挑战以及未来发展趋势进行了深入地探讨和交流。通过这次思想碰撞，与会企业家们不仅加深了对行业趋势的理解，也拓宽了思路，为各自企业的发展带来了新的启示和动力。关于首佳顾问首佳顾问于2000年由北京市房地产价格评估事务所脱钩改制后成立，经过二十多年的专业耕耘，现已发展成为一家国内不动产顾问咨询领域的企业集团，是国内领先的不动产价值服务商，致力于为各类客户提供不动产价值咨询和城市更新领域的专业服务和与智能化解决方案，协助客户实现不动产价值管理效能的最大化。公司业务主要包括征收拆迁全过程管理、乡村振兴集体土地运营管理、不动产价值评估、投后管理顾问、工程管理及咨询、物业管理等方面。

作为南宁市首批8个重点城中村改造项目之一，白沙半岛城中村改造承载着区域城市更新与民生改善的双重使命。面对时间紧、任务重、历史遗留问题复杂的多重挑战，在江南区党和政府的带领下，首佳顾问（广西）公司以“ 等不起、慢不得、坐不住 ”的攻坚态势，科学谋划、靶向攻坚、部门协同、法治护航，全力推进拆迁安置工作。截至目前，集体经济组织成员所属不动产签约总量已近80％，跑出城中村改造的“ 白沙速度 ”。为全力推进城中村改造，打造宜居宜业新家园，身着统一工装的的首佳顾问（广西）公司的工作人员全力奋战在改造一线，用实际行动为城市焕新添砖加瓦。自拆迁工作开展以来，身着“ 卡其色马甲 ”的首佳人走村入户，耐心细致地向群众宣传拆迁政策，确保政策宣传到位。针对村民不动产、非宅集体用地、国有用地、居民用地等不同房屋性质的地块，工作组分阶段靶向发力，分步骤逐一化解难题。“ 卡其色 ”业已成为了公平、公正、公开的代言人，他们的身影活跃在每一个需要的角落，以专业的服务和细致的态度，不仅高效推进了改造项目的进程，更切实解决了居民关心的实际问题，成为改造项目现场一道道温暖的风景线。他们用脚步丈量街巷、以行动践行承诺，以实干担当勾勒城中村焕新蓝图，为城市更新注入强劲动力。“ 拆掉的是旧砖瓦，筑起的是新希望。”随着城中村改造项目签约进度的推进，日新月异的白沙半岛版图日渐清晰，那些在烈日下奔走的“ 卡其色 ”、在深夜里坚守的灯光，一线首佳人从清晨到深夜的坚守和用细节见真章的付出，正不断汇聚成为推动江南城市向新而行的磅礴力量。

2025年4月17日，首佳顾问董事长高喜善受邀出席广西房地产估价行业自律管理会议，围绕 “阳光智慧征拆模式助力城中村改造高质量推进” 主题发表演讲，分享首佳顾问在城市更新领域的创新实践与转型成果。一、行业破局：从传统评估到全流程服务的转型探索面对房地产市场调整带来的业务波动与经济转型催生的新兴需求，首佳顾问率先突破传统估价业务边界。以城中村改造为例，公司构建 “全周期服务体系”：◆前期策划：依托政策法规与市场数据，为改造方案提供可行性分析与成本测算，从源头保障项目科学性；◆实施阶段：整合政府、开发商、居民等多方资源，深度参与征拆流程管理，通过协调利益平衡推动项目落地。这一从 “单一评估” 到 “全流程服务” 的延伸，为估价行业转型提供了可复制的首佳样本。二、智慧驱动：阳光智慧征拆模式的南宁实践在南宁市白沙半岛片区、平阳村片区城中村改造项目中，首佳顾问自主研发的阳光智慧征拆管理系统成为核心引擎：◆技术赋能效率：通过360°VR 全景建模立体呈现片区现状，集成档案管理、流程追踪、签约管理等功能模块，实现 “一户一档” 电子化管理，项目成本测算效率提升 60%，补偿金额计算准确率达 100%；◆透明保障公正：系统实时公示征拆进度与补偿标准，动态生成可视化数据报告，确保 “公开、公平、公正” 原则贯穿全流程，累计获得居民满意度评价 98.7%，推动项目签约周期缩短 30%；◆模式创新成果：该模式成功打造 “三公”、“三信”、“三师”服务体系，成为南宁城市更新领域标杆案例。三、未来布局：四维体系深耕广西城市更新首佳顾问将继续延续 “党建引领征拆、宣传贯穿征拆、专业推动征拆、科技助力征拆” 的阳光智慧征拆服务体系，以党建为核心凝聚各方力量，深入宣传政策法规，让征拆工作深入人心。凭借专业团队丰富的经验与精湛的业务能力，为征拆工作提供坚实保障。积极引入先进科技手段，如大数据分析、智能测绘等，提升征拆工作的效率与精准度，全方位助力广西城中村改造工作的高质量推进。 截至目前，首佳顾问通过阳光智慧征拆模式为城中村改造注入新动能，并已在全国多个城市落地多个城市更新项目。未来，首佳顾问将持续深耕广西市场，以创新模式助力区域城市更新高质量发展，为新型城镇化建设贡献智慧与力量。 

前言导读房地产抵押物是指债务人或第三方为了担保债务的履行，以不转移占有的方式向抵押权人提供担保的房地产。在债务人不履行债务时，债权人可以根据法律规定，通过处置房地产抵押物来优先受偿其债权。住宅、商业、工业、综合体、土地使用权、在建工程等都可以作为房地产抵押物向债权人进行融资，债权人应审慎选择抵押物，做好贷后管理，防止掉入抵押物的“坑”。一选择抵押物、明确抵押范围，从源头减少抵押物风险(一) 抵押物的所有权或使用权应清晰根据中国法律规定抵押物必须是抵押人依法拥有的房地产，权利清晰无争议，抵押物需要合法的权属证明：1、 现房：房产证、土地使用权证或不动产权证书；2、 土地：土地出让合同、土地使用权证；3、 在建工程：土地出让合同、土地使用权证、建设工程规划许可证等；4、 如果房地产为共有财产，抵押行为需要得到所有共有权人的同意，并提供相应的证明。建议：查验抵押物的产权证书原件，确认抵押人对抵押物是否拥有完整的所有权或使用权。必要时，可以到不动产登记中心查阅档案，确认不动产的产权归属，确保产权证书与登记中心登记内容一致。不动产查档是了解不动产权利状况的重要途径，有助于防范法律风险、保障合法权益。(二) 拟抵押房地产应符合抵押条件根据中国法律规定，只有依法可以转让的房地产才能设定抵押。如下房地产不能纳入抵押范围：1、 违建加建房产；2、 不动产权文件虽有登记但实际已经灭失的房产；3、 已经被查封、扣押、监管的房地产；4、 学校、幼儿园、医疗机构等为公益目的成立的非营利法人的教育设施、医疗卫生设施和其他公益设施；5、 农村集体土地所有权。建议：1、 到不动产登记中心查阅档案（部分省市可以实现线上查询），明确房产等是否存在抵押、查封等权利限制情况。2、现场查勘是房地产抵押环节中十分重要的一个环节，通过现场查勘，了解抵押物是否有灭失、加建、建筑物骑界、建筑物损坏等情况。(三) 抵押范围应明确在房地产抵押过程中，抵押物范围不明确，可能导致法律纠纷、执行困难等问题。《民法典》第397条规定：“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依据前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。”该条确定的“房随地走、地随房走”规则，要求房屋所有权和土地使用权必须同时抵押。另外需要注意的是，建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。在接受土地使用权抵押或在建工程抵押时，由于土地与上盖、新建建筑物的依附关系，应注意对其后新增建筑物的抵押问题作出约定。二做好贷中及贷后管理，防范抵押物的实体及权益风险(一) 应及时办理抵押登记抵押登记是我国法律制度中的一项非常重要的制度，它关系到抵押权是否设立、所担保的主债务能否实现、抵押合同生效与否以及能否对抗第三人等法律问题。设立抵押权需签订抵押合同，同时抵押物必须在不动产登记机构进行抵押登记。办理抵押登记可以有效地防止重复抵押现象的发生。建议：双方确定抵押事项后，及时签订抵押合同并去不动产登记部门进行登记，保护债权人权利。(二) 应关注“出租抵押物”的租约内容房地产抵押物本身带有租约是非常常见的现象，对抵押物租约需要特别关注，要充分了解租赁内容、租赁期限，租金水平、租金的缴纳方式。租约租金水平过高过低都需要抵押权人充分重视，租约租金水平高于市场客观水平，容易导致租约履约风险，在抵押目的下不应考虑该租金；租约租金太低且租约较长的，有可能是产权人关联公司签订的租赁合同，后期处置会导致债权人收益降低。租金缴纳方式也是债权人不容忽视的问题，如房屋租约签订了20年而且租金已被一次性全部收取，此类房屋再进行抵押，会对债权人造成重大损失。(三) 关注部分抵押物的“抵押权灭失”风险土地因长期闲置被政府收回的情况虽然少见，但也确有先例，在土地收回过程中，抵押权人有权要求抵押人将所得价款（或有）向抵押权人提前清偿债务或者提存。对于长期未开发的土地申请抵押贷款，债权人应谨慎判断；土地使用权抵押，抵押权人在贷后管理中应采取系列措施，跟踪土地的开发进程，以降低风险。还有一种可能存在的“抵押权灭失”，这种常见于个人住房的抵押贷款，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中査封、扣押、冻结财产的规定》第六条规定，对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以査封，但不得拍卖、变卖或者抵债。如抵押权人只有一套居住房屋用于抵押，这无疑增加了抵押物的处置风险。建议：1、在融资协议时做好约定和应对。2、持续关注抵押物状态，做好风险把控。(四) 办理房屋保险，规避抵押物灭失风险房地产抵押物在抵押期间出现灭失的，从法律上讲，其他他物权也一同消失，当然包括抵押权。建议：1、办理抵押前需要抵押人办理房屋保险。2、抵押权人需要持续关注抵押物状态，出现风险第一时间向保险公司发函，表明其对该房产享有抵押权，对于保险金具有优先受偿权，要求保险公司将该保险金提存。房地产抵押是金融市场中最常见的抵押形式之一，对于促进资金融通和保障债权人的利益具有重要意义。对于房地产抵押物，债权人需要有一定的专业知识，必要时应聘请专业的律师或房地产评估师有效识别贷前风险，贷中贷后需要勤勉尽责多关注抵押物状况，才能避免掉入抵押物的那些“坑”里。（注：本文由首佳顾问原创发表，如需转载请联系首佳顾问 。作者：评估与咨询顾问事业部 不动产评估咨询一部 梁燕丽，转载文章需在文章前写明作者、公司及转载来源，违者必究。）

前言导读近年来，随着城市棚户区改造和城市更新的不断推进，在房屋征收补偿过程中，因房屋征收产生的纠纷和矛盾也越来越多。特别是对未经登记的无手续房屋征收，既要保障征收补偿的客观公正，又要防范征收实施过程中滋生腐败的风险。因此，对未经登记的无手续房屋征收补偿成为征收项目过程中遇到的重点和难点。本文将以北京市为例，针对征收实施过程中，对未经登记非住宅房屋分类情况、相关政策、处理原则及建议进行探讨。一分类情况随着城市建设的加快，一些老旧厂房、低效产业逐渐退出，在征收过程中，一些问题逐渐显现。经调研和对近些年国有土地上非住宅征收评估工作的评判和数据分析，非住宅征收评估存在评估对象特殊情况多、划拨用地非住宅评估难，特别是未经登记的无手续房屋情况复杂等诸多问题。国有土地上非住宅无手续房屋一般指土地性质是出让（划拨）的国有土地上建设的建筑物，因多种原因尚未办理产权登记，取得房屋所有权证的房屋。根据土地及房屋登记相关办法，未经登记的无手续房屋与有证房屋最大的区别在于有无相关的权属申报资料，这是区分是否在房屋征收过程中是否合情合理取得补偿的最基本因素。结合未经登记的无手续房屋未办理权属登记存在的各种情况，按有无相关项目申报资料、规划两个维度分类，归纳常见未经登记的无手续房屋情况如下：(一) 无相关申报资料的房屋1、无资料，不符合规划无权属文件，包括但不限于《国有土地使用证》、《不动产权证书》、《房地产权证》，无法取得不动产登记机构调取的不动产登记簿等不动产登记资料。无任何规划资料，包括但不限于项目立项批复或核准文件、建设用地规划许可证、建设项目用地预审与选址意见书、建设项目规划条 件（土地储备供应）、“多规合一 ”协同平台审核意见的函（简称“多规合一意见”）、建设工程设计方案、建设工程设计方案审查意见、规划意见复函、建设工程规划许可证、建设工程竣工备案资料等。无任何合同文件，包括但不限于国有建设用地使用权出让合同及补充协议、 转让合同和租赁合同，以及地价款缴纳票据和完税凭证、国有建设用地划拨决定书等；房地产买卖合同、契税发票、测绘成果等。且经与属地规自部门核查，也不符合地区控制性规化。2、无资料，符合规划无权属文件，包括但不限于《国有土地使用证》、《不动产权证书》、《房地产权证》，无法取得不动产登记机构调取的不动产登记簿等不动产登记资料。无任何规划资料，包括但不限于项目立项批复或核准文件、建设用地规划 许可证、建设项目用地预审与选址意见书、建设项目规划条 件（土地储备供应）、“多规合一 ”协同平台审核意见的函（简 称“多规合一意见”）、建设工程设计方案、建设工程设计方案审查意见、规划意见复函、建设工程规划许可证、建设工程竣工备案资料等。无任何合同文件，包括但不限于国有建设用地使用权出让合同及补充协议、 转让合同和租赁合同，以及地价款缴纳票据和完税凭证、国有建设用地划拨决定书等；房地产买卖合同、契税发票、测绘成果等。但经与属地规自部门核查，符合地区控制性规化。且历史存在期限较久，在2008年1月1日（《中华人民共和国城乡规划法》实施之日）前建成的，并有存在必要性的房屋。（二）有部分或齐全的相关申报资料，但未办理产权登记的房屋1、资料不全符合规划，未办理产权登记1.1.因历史原因。1.2.企业改制。1.3企业转让、变更。1.4资料遗失。2、资料齐全但规划调整，未办理产权登记2.1有相关的权属申报资料，但因超规建设（企业原因），未办理产权登记。2.2有相关的权属申报资料，但因规划用途、容积率调整（政府原因），未办理产权登记。2.3有相关的权属申报资料，因权属不清、债务、经济纠纷等（第三方 ）原因未办理产权登记。二相关法律法规、规范标准、政策依据（一）《北京市国有土地上房屋征收与补偿实施意见》（京政发[2011]27号，自2011年5月27日起施行）；（二）《关于国有土地上房屋征收与补偿中有关事项的通知》（京建法[2012]19号，自2012年7月1日起施行）；（三）《关于印发<北京市旧城区改建房屋征收实施意见>的通知》（京建发〔2013〕450 号）；（四）《北京市国有土地上房屋征收评估暂行办法》(京建法[2016]19号，自2017年2月15起施行)；（五）《自然资源部办公厅关于印发《划拨国有建设用地使用权地价评估指导意见（试行）》的通知》（自然资办函〔2019〕922号，自2019年5月31起施行）；（六）《北京市住房和城乡建设委员会关于进一步做好国有土地上房屋征收补偿决定有关工作的通知》（京建法〔2021〕2号）；（七）关于发布《土地房地产类评估委托鉴定评估规范指南》的通知（北估秘[2022]001号，自2022年6月21起施行）；（八）关于发布《北京市协议出让涉及的划拨地价评估技术指引（试行）》的通知（北估秘[2022]002号，自2022年7月18起施行）；（九）《关于进一步规范国有土地上非住宅房屋征收评估与补偿工作的通知（试行）》（京建法〔2023〕4号，自2023年7月1起施行）。三未经登记无手续房屋处理原则依据《暂行办法》第四条“对于未经登记的建筑，应当按照区人民政府的认定、处理结果进行评估。”，给出了无手续未登记建筑房屋处理的方向。具体如何认定处理，各区县在实施过程中，普遍采取一事一议、尊重历史、客观审慎的原则开展工作，常见的处理原则如下：(一)  权责相当原则征收范围内对未经登记、规划用途调整的非住宅房屋认定、处理应由属地区人民政府作出，采取权责相当原则，即不得随意认定、处理，也不得随意变更认定、处理确定的产权人。被征收房屋用途的认定，按照房屋产权证明文件上记载的用途确定。房屋产权证明文件上没有记载用途的，按照规划部门批准用途确定。没有规划部门批准用途的，按照土地用途确定。被征收房屋建筑面积的认定，按照房屋产权证明文件上记载的建筑面积确定；未取得房屋产权证明的房屋，按照区政府对未经登记房屋认定的建筑面积予以确定。（二） 依据充分原则统一非住宅房屋用途认定需依据充分。明确无论征收什么性质的非住宅房屋，评估时应坚持房地一体，房屋用途统一与市基准地价土地用途分类相对应，区分为商业、办公、工业和公共服务四大类，并细化对应到二级分类，解决非住宅房屋用途认定标准不统一问题。征收整体房地产中部分房屋和土地，如果委托评估范围未登记相应面积，征收人应委托有资质测绘机构进行面积测绘，以此确保评估范围准确，且依据充分。评估作业时应将被征收部分与整体房地产综合考虑，可采用征收部分单独评估、整体分割评估、整体价值减损评估中的一种方式确定。（三）价值对等原则评估国有非住宅房屋需根据登记或认定用途，由具有相应资质房地产估价机构，依据相关估价规范、技术标准，采取合理估价方法，客观评估被征收房地产价值，且不低于类似房地产的市场价值。评估对已经登记的非住宅房屋，改变原用途符合当时市级政策的，可以进行用途调整。补偿时按相应房屋评估价值扣减应补缴地价款，若被征收人提供补缴相应地价款手续，则不予扣减。四房屋征收过程中针对相关情况的处理建议(一) 无资料，不符合规划无论是线性工程如道路、绿化、河道、高压线，还是房改旧改整片开发的征收项目，可由县区级人民政府的城市规划部门依法按程序认定违章、违法建筑，针对认定违建房屋由人民政府组织相关部门予以强执无偿拆除；也可由原建设或使用方限期自行拆除，如在规定限期内自行拆除的，可适当给予一定的拆除奖励费用，各区县在执行时根据各区的财政资金或实施难易程度自行统筹制定奖励补助标准。（二） 无资料，符合规划针对符合地区控规，由于历史原因一直保持至现在的未经登记的无手续房屋。可以经政府相关部门认定后，参照现状或规划用途认定给予补偿，也要与有证房屋有所区分，审慎补偿房屋重置成新价。涉及军产时，建议遵循部队相关房地产政策法规执行。（三）资料不全，符合规划针对因历史、企业改制、资料遗失等原因造成产权申报资料不全，无法办理产权登记的情况。可在分析其历时资料的基础上，参考以往实操案例，建议对于未经登记的非住宅房屋，依据土地权属审查结论或其他相关文件进行认定，无法提供上述文件及证明的，由区人民政府结合规自部门、房屋管理部门、被征收人出具有效证明文件以及相关证据材料研究确定。但在补偿时，建议扣减房屋评估价值的10-15%；如同时改变用途，比照前款再扣减房屋评估价值的20-25%。（四） 资料齐全，但规划调整1. 因超规建设无法办理相关权属证明，超出部分若能补交罚款变更为合法，方可进行补偿；若不准许办理，需给予重置成新价补偿或不给与补偿。2. 因规划用途、容积率调整（政府原因），未办理相关权属证明的，应先补交地价款，变为合法后可据实按变更后用途进行补偿。也可考虑按认定合法规划用途，测算确定补偿额，再扣除需补缴地价款。3. 针对因权属不清、债务、经济纠纷等原因无法办理权属证明的房屋。建议在取得相关法院及仲裁机构判决结果后，依据判决结果进行合理补偿。结语：未经登记的无手续房屋作为历史发展过程中的既定产物，其情况复杂。我们建议在认定时重点考虑历史房屋建设时间、建设依据，审批及实施管理情况，政府及行业部门批准和管理情况，以及现状使用用途等因素。目前各区县在实施时也探索了按年代处理的方式,建议在后续城市更新发展过程中涉及征收、收储、收购项目时，多征求相关方建议，引入更多专业意见，相互交流、审慎处理，研究制定出更科学的方式方法，按照不让违法者获利，维护社会管理秩序的原则，依法妥善地进行分类处置。（注：本文由首佳顾问原创发表，如需转载请联系首佳顾问 。作者：评估与咨询顾问事业部 拆迁评估部 杜文潇，转载文章需在文章前写明作者、公司及转载来源，违者必究。）